田舎の土地の売却

2023年10月16日 2023年10月16日

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先日、田舎の土地の譲渡が完了いたしました。

物件の概要は

・最寄り駅徒歩2時間　・市街化調整区域　・土地面積約100坪　・斜面地（物件の約50％が法地）

・現況：山林　・境界未確定　・土砂災害警戒区域　・土砂災害特別警戒区域　・取得経緯：相続

緑豊かな建物が建築抑制される市街化調整区域内に位置し、最寄り駅から徒歩2時間以上、敷地が樹木に侵食され、ほぼ山林状態、敷地の約半分が法地（斜面）、土砂災害警戒区域　・土砂災害特別警戒区域に所在する物件でした。土砂災害に対して安全性を確保する必要があり、建物建築には非常にコストが掛かる土地でしたが、無事新しい所有者の方に譲渡することができました。ありがとうございました。

ご両親がお亡くなりになり、田舎の不動産を相続された方も多いかと思います。

都市部の不動産会社に相談しても、まともに取り合ってもらえず、物件所在行政区の不動産会社への相談を促される事も多いでしょう。

相談しても「価格はつかない」や「いつ譲渡できるかは分からない」、「残地物の処分費や解体費でマイナスになる」などの理由で地元の不動産会社にも断られてしまうこともあるでしょう。

多くの方がどうしてよいか分からず放置してしまうことが多いでしょう。相続した不動産は簡単に捨てることはできません。「相続土地国庫帰属制度」が創設されましたが、帰属へのハードルがかなり高く設定されております。

「田舎の不動産を何とか手放したい！」とお困りの方に譲渡手段を以下に記載いたします。ご参照ください。

①0円または多少の有償譲渡を覚悟する。

不動産価格は需要と供給で価格が決まります。残念ながら少子高齢化、人口減少、都心回帰の現在は、人の集まらない田舎の不動産に価格が付かない事例が多く発生しております。価格0円の贈与（無償譲渡）や売買価格1円の売買契約、不動産引き取りサービスに引取料を支払い（有償譲渡）引き取ってもらう。贈与、無償譲渡、1円売買は近年インターネットを利用した個人間譲渡サービスが複数あります。また、有償で不動産を引き取るサービスを行っている会社もインターネット上には多数あります（物件の状況によりますが10万円～500万円ぐらいで引取り）、こうしたサービスをインターネット上で探し、無償譲渡や引取りサービスを検討する。※一部に悪徳業者もいるのでご注意ください。

②隣接地所有者にアタック！

隣地所有者に購入の検討を打診してみましょう！物件の長所も短所もよく知っている隣地の方でしたら、購入していただける可能性もあります。購入に至らなくとも、贈与や無償で引き取ってもらえる事もあります。現地で隣地の所有者を聞いてみたり、法務局にて登記情報で所有者を調べて直接アタックしてみてはいかがでしょうか。譲渡の話がうまくいけば司法書士に相談すれば登記名義の移転をしていただけます。登記には登録免許税や司法書士報酬やその他実費等が必要になります。譲受人には後日、不動産取得税がかかることもあります。また、贈与や譲渡の価格が著しく安いと判断されると贈与税の対象になります。

③不動産会社に依頼する

不動産会社に買取りまたは無償譲渡の依頼をしてみる。ここでポイントは仲介（媒介）ではなく、買取りか無償譲渡（0円にて譲渡）です。仲介（媒介）で買主や譲受人を探してもらう方法はあまりオススメできません。なぜなら、田舎の不動産は売買価格が低いので、受領できる仲介（媒介）の手数料が低く、利益に繋がりにくいため、不動産会社は仲介の営業活動をなかなかやってくれません。不動産会社も自社で利益が見込めるような譲渡方法なら親身に相談に乗ってくれます。現在、田舎の土地を仲介（媒介）で売却されている方は一度、方法を見直してみるのもよいかもしれません。

④相続放棄を検討する

皆さんからよく質問されるのが「相続放棄」です。ただし、相続放棄を申請できる期間は原則3か月です。一部の財産だけを放棄することはできません。自分たちにとってマイナスの財産だけを放棄することはできず、プラスの財産も放棄しなければなりません。また、相続財産管理人が選定され、相続財産管理人の報酬や業務遂行に必要な費用の予納金が家庭裁判所より算出され予納する必要があります。一般的に数十万円～100万円程度といわれていますが、放棄する不動産によっては高額な予納金が必要なケースがあり、実質相続放棄ができないケースもあるそうです。相続放棄をお考えの方は期間の余裕を考慮し、専門家に事前に相談することをお勧めします。