【保存版】事故物件の対処方法｜個人オーナーから専門家まで知っておくべき「実務のポイント」

2026年2月7日 2026年2月7日

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「所有物件で事故が起きてしまった」「クライアントから事故物件の相談を受けた」事故物件（訳あり物件）の扱いは、知識の有無で資産価値や法的リスクが大きく変わります。

本記事では、【①個人オーナー様向け】の基礎知識と、【②士業・専門家様向け】の実務ポイントを1つの特集としてまとめました。

1. 【一般個人向け】知らないと損をする「事故物件の正しい向き合い方」

予期せぬ出来事で所有物件が「事故物件」となった際、焦って誤った判断をすると、資産価値を不必要に下げたり、後の損害賠償トラブルを招いたりします。

法律上の厳密な定義はありませんが、一般的に「心理的瑕疵（かし）」がある物件を指します。

これらは取引の相手方の判断を左右するため、告知義務が発生します。

後からの「言った・言わない」を防ぐため、以下の事実を正確に記録してください。

事実関係の確認：いつ、どこで、誰が、どのような状況で亡くなったか。
死亡診断書・死体検案書の取得（重要）：医師が発行するこれらの書類の写しを必ず保管してください。死因が「自然死」か「不慮の事故」か、あるいはそれ以外かを確認する唯一の公的証拠となります。自然死であれば、告知義務が免除されるケースがあるため、資産価値を守る極めて重要な書類です。
特殊清掃・リフォームの記録：作業報告書や領収書を保管し、適切に原状回復したことを証明できるようにします。

選択肢	特徴	注意点
売却する	早期に手放し心理的負担をなくす	一般市場では長期化しやすいため、専門の買取業者への相談が近道
賃貸に出す	収益物件として活用し続ける	相場より家賃を下げる必要がある。ターゲット選定が重要
リフォーム	印象を一新し価値を回復させる	告知義務が消えるわけではない点に注意

ポイント：告知義務を怠らない

事故物件は「隠すのはダメ」、「正しく伝える」ほうが、結果的に将来の損害賠償リスクを軽減できます。

（専門家向け）

事故物件問題は、法務・税務・福祉が交差する複合的な課題です。押さえるべき実務の勘所を整理します。

告知義務の範囲判断：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に基づき、心理的瑕疵の程度、経過時間、死因（自然死か否か）を総合的に判断します。
契約書への反映：事故内容の具体的記載、告知範囲の明確化、および契約不適合責任の免責条項の調整が、依頼者のリスクを最小化します。
相続案件の処理：孤独死に伴う相続放棄や相続人不存在のケースでは、相続財産清算人の選任など法的な出口戦略が不可欠です。

相続税評価の減額：事故物件であることによる利用価値の低下を考慮し、評価減の妥当性を検討します。相続税評価において「利用価値が著しく低下している宅地の評価」（10%〜50%程度の減額など）の適用検討も必要です。不動産鑑定士による鑑定評価が有効なケースもあります。賃貸物件の
費用の損金算入：特殊清掃費、残置物撤去費、リフォーム費用などの譲渡費用または必要経費算入の判断。特に遺族への損害賠償請求と貸倒損失の計上時期は精査が必要です。